百年厂房长出新地标 南洋1916重构文创生活新场景

南洋1916。

红砖墙、高挑空的特色空间吸引年轻人拍照。 

记者胡冬冬 摄

武汉市硚口城市更新发展有限公司总经理吴鑫 

记者胡冬冬 摄

市民参与手工活动。

【初见】

修旧如旧

红砖墙里迎来新业态

仲夏，我走进硚口区仁寿路160号，三栋红砖老厂房映入眼帘，红砖墙、弧形券顶在蓝天白云的衬托下格外好看；厂房内，咖啡馆、手作工坊、小酒馆挂起“正在营业”的招牌。两个年轻的女生端着咖啡，在红砖墙找角度不停地拍照，感叹着“今天太出片了”。

这里就是南洋1916。我很难将眼前这个充满活力的空间和资料照片里那片建筑老化、场地割裂的样子联系在一起。住在附近的万阿姨曾是这里的职工，她告诉我：“这里承载了我们家三代人的记忆。以前冒烟，现在冒起了‘文化’。”

南洋1916的故事，还要从一百多年前说起。1910年，法国商人比格在这里创办康成酒厂，用机器酿酒，改变了手工酿造传统。1916年，简照南、简玉阶兄弟创办的南洋兄弟烟草公司在汉口设立制造厂，成为民族卷烟工业的一面旗帜。“红金龙”“黄鹤楼1916”这些响当当的名字，就是从这里走向了全国。两厂并立，便是一部浓缩的汉口近现代工商业史。

随着城市产业转型，老厂房逐步退出历史舞台。此后的几十年间，它们如同沉睡的老人，紧闭的大门把城市的喧嚣隔绝在外，也把几代人的记忆锁在了里面。2025年11月，武汉市实施“五改四好”城市更新行动方案，南洋1916被确定为全省首批试点项目。面对这些百年老厂房，改造团队没有大拆大建，而是坚持“修旧如旧”的原则，让老建筑以最体面的方式重新站到这座城市面前。

南洋1916项目共分为两期：一期是康成酒厂地块，占地约40亩，三栋法式、日式、苏式风格的文保建筑已修缮完工，聚焦社区友好型轻商业；二期是南洋烟厂地块，占地约54亩，定位为文化博物馆、主理人街区，打造以历史文化为核心的商业与文化空间。今年5月1日，一期项目启动试运营，日均客流破万，吸引大量游客市民前来打卡。

在这里，没有推倒重来，只有有机生长。百年红砖墙、老烟囱依旧矗立，咖啡馆、手作坊、潮流市集已然入驻，老建筑里装进了新生活。

【有感】

创业者的梦想,老街坊的期待

试运营三个多月，南洋1916慢慢长出自己的样子。最直观的变化来自于那些在老厂房里扎下根来的小店。

多磨咖啡主理人林文俊没想到，开业仅两个多月，自己的店就冲上了大众点评硚口区咖啡“必喝榜”第二名。多磨咖啡开在2号楼里，红砖墙、高挑空，工业风的骨架配着暖黄的灯光，成了很多年轻人专门跑来打卡的理由。

“店铺从空间改造到装修开业都尊重了我的想法，让我觉得这是一家真正属于自己的店。”林文俊说，真正让他觉得“来对了”的不是榜单上的排名，而是改造初期的一段经历——当时园区还在施工，运营团队就找到了他，问他想要什么样的空间、水电怎么走、排烟管道放哪里。按照他的需求，设计方案做了调整。“以前开店是房东建好了再去看，从来没有人在建房子的时候就问我想要什么。”

南洋1916项目招商运营工作人员介绍，这种模式叫“运营前置”，让商户在前期就参与进来，根据实际需求定制装修方案。交付之后直接进场、快速营业，既省了改造的时间和成本，也让每一间老厂房从一开始就知道要打造成什么样。

离多磨咖啡不远的红砖房里，大鹅花舍的小酒馆也开了起来。店主把花艺和酒饮放在一起做，白天卖花、晚上卖酒。试运营以来，生意慢慢稳了下来，平均每天有两三千元的营业额。店主说：“来的都是年轻人，他们不是特意来打卡，就是喜欢这里的氛围，进来坐坐，放松一下，认识新朋友。”

变化不只发生在创业者身上，也悄悄渗进了周边居民的生活。住在附近的叶先生，是南洋1916的常客。他喜欢这里的老房子，也喜欢这里的文化活动。前不久，硚口区“文化和自然遗产日”主场活动在这里举办，吸引不少市民参与。叶先生也来了，他说希望以后能有更多这样的活动落地，“老房子不能只有好看的外壳，还得有让人走进来的内容”。

从创业者的梦想到老街坊的期待，南洋1916正在一点点变成它想要成为的样子，不是“空降”的网红商业体，而是从这片老城区里长出来的、带着烟火气的城市空间。它属于在这里创业的人，也属于在这里生活的人。

【对话】

武汉市硚口城市更新发展有限公司总经理吴鑫：

修老房子、算资金账、引新业态

作为全市“五改四好”城市更新首批试点项目，南洋1916的改造备受关注。近日，记者走进南洋1916，与项目负责人、武汉市硚口城市更新发展有限公司总经理吴鑫面对面，听他讲述这座百年厂房的“苏醒”之路。

记者：南洋1916改造启动以来，最大的难点是什么？

吴鑫：最难的是怎么“修”。南洋1916包含了法式、日式、苏式、近代工业等五种建筑形态，每种都需要不同的修缮工艺。我们面临的最大挑战，是在“修旧如旧”和“满足使用”之间找到平衡，守护好每一段可触摸的南洋记忆。

改造团队请来经验丰富的老匠人，对着历史档案，用传统手法配合现代技术一点点还原。清水红砖墙的修复要经过除渣、排盐、砖粉配制等八道工序，高耸的烟囱、锯齿形屋顶、大跨距钢结构都被完整保留，同时再植入现代商业功能所需的机电系统。我们深知城市更新不能只算“经济账”，更要算好“文化账”“民生账”和“长远账”。

记者：修缮只是第一步，怎么让项目能真正转起来？

吴鑫：关键是把资金和运营的逻辑理顺。我们充分发挥国有资本的信用优势和引领作用，撬动多元社会资本共同参与，构建了多元融资模式，核心是“F+EPC+O”一体化运作——硚口城建集团主导，联合中建八局、上海水石共同参与，从投资、设计、施工到后期运营由一个团队统筹，从机制上破解城市更新“投入大、周期长、回报慢”的难题。

这么做最大的好处是避免了传统模式下“建完再找运营”的脱节，让设计和施工从一开始就照着运营的需求走。这正契合了城市更新从“大拆大建”走向“有机更新”的时代大势。比如我们推行“运营前置”的模式，意向商户在改造阶段就带着需求参与设计，后期几乎不用改动就能直接开业，既降低了试错成本，也让老厂房真正“活起来”。

记者：项目一期试运营以来，效果怎么样？二期如何规划？

吴鑫：今年五一，一期开启试运营，日均客流破万，社交平台上也频频“出圈”。老厂房打开大门，变成了咖啡馆、手作坊、小酒馆，也腾出了举办市集、展览、文化活动的公共空间。一期首开区已集合20多个生活方式品牌，市民可以走进来喝咖啡、逛市集、看展览，南洋工业文明的历史记忆变得可感、可触、可品。

二期我们深挖南洋特色文化资源，规划了南洋烟厂、康成酒厂、汉口茶市、玉带门火车站四大历史文化IP，未来还要打造文化博物馆，让这片土地的百年记忆被更多人看见。同时，项目还顺应城市更新由“补短板”迈向“提品质”的趋势，我们新建智慧菜场、社区食堂、养老服务站、休闲广场，把“15分钟便民生活圈”从图纸上一点点落到地面，让历史文脉与民生福祉在这里共生。

项目前期我们做了大量的片区城市体检和居民调研，真正去了解大家需要什么，再去寻找合适的业态。作为政府国资平台，我们始终坚持以人民为中心，把城市更新的成果实实在在落到老百姓家门口。它属于这里的市民，也服务于这里的市民。  

【观点】

武汉大学城市设计学院教授、博士生导师程世丹：

运营前置,为工业遗产活化提供参考

南洋1916是武汉颇具代表性的城市更新案例，其价值不只在于修缮百年红砖厂房、引入咖啡文创业态，更在于探索历史建筑回归当代城市生活的路径。项目坚持“修旧如旧”、采用“运营前置”和“F+EPC+O”全周期统筹，方向清晰、机制具备亮点，为同类工业遗产活化提供了有益参考。

首先，项目较好平衡了保护与利用。对于百年工业遗产的更新不是简单推倒重建，也非封存闲置，而是保留建筑本体、空间肌理和历史记忆，同时植入当代功能，完成从工业生产空间到城市生活空间的转型，也减少了大拆大建可能带来的城市记忆断裂。

其次，项目的“运营前置”模式值得提倡。南洋1916在建设阶段便吸纳商户参与空间、水电、排烟等方案设计，使运营需求提前进入设计和建设环节，既降低了后期改造成本，也让业态与建筑空间高度适配，为项目可持续运营奠定了基础。

但同时也需清醒认识到，城市更新的核心价值需经长期检验，短期流量并不能等同于项目的最终成功。一方面，社区食堂、便民菜场、养老服务等公共功能落地成效，决定它能否跳出网红属性，成长为扎根日常的生活街区。另一方面，项目采用F+EPC+O模式打通投资、建设、运营全链条，是一种有益探索，能够缓解建运脱节问题。

此外，对标国内同类文创商业项目，南洋1916还可以进一步差异化发展。深挖本土文化，将建筑遗产、产业记忆与社区生活深度绑定，形成独一无二的场所记忆，这将是其长期发展的核心竞争力。

文/刘昕